После передачи предприятия в аренду арендодателя и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переда­нного предприятия долгам, которые были переведевы на арендатора без согласия кредитора (п.4 ст.657 ГК^, Наступление солидарной ответственности возмозик-' ъ случаях, когда:

1)уведомленный о предаче предприятия в аренду кредитор заяв­ляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязате­льства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

з)не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давно­сти.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в сос­таве предприятия прав. полученных на основании лицензии (разреш­ения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия /^разрешение^ непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий ('разрешений/могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

В п.2 ст.656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии/на занятие соответствующей деятельностью, не подле­жат передаче арендатору, если иное не установлено законом или и иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по до­говору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором аевозмодяо при отсутствии у него такого разрешения/лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств пе­ред кредиторами. Таким образом, те обстоятельства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него ра­зрешений Г лицензий), остаются у арендодателя.

•^ РФ. Г-95. М. ОТ.69.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем сос­тавления одного документа, подписанного сторонами /п.2 ст.434 Гк) Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его неде­йствительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.3 каком по­рядке производится регистрация, в ПС не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а ив субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц* Исхо­дя из того, что прдприятие признается недвижимостью (п.2 ст.132 Гк), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым иму­ществом, Правда, в настоящее время предприятия как объекты не­движимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними. в том числе договоров аренды.

К числу существенных условий договора аренды предприятий по­мимо предмета относится также и цена (арендная плата I. Основа­нием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами письменной форме условия о размере аре­ндной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 Гк), При этом правила определения цены. предусмотренные п.З ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и посто­янно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конк­ретизирована путем указания на документ, которым оформляется передала предприятия,- передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены от.655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством

составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составле­ние и представление на подписание передаточного акта, входит во-овнааниивти арендодателя и осуществляется за счет, если иное не предусмотрено договором (от.659 ГКу. Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - во­зместить арендатору стоимость произведенных последним неотдели­мых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не поедусмотрено до­говором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК/. В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае оч будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного иму­щества»

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности во­зместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или ) эксплуатационных свойств или что при осущест­влении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст»662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества Г эксплуатационных свойств ] следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принци а добросовестно­сти означает, ято улучшения производятся с целью возмещения сто­имости понесенных не них затрат, а не роста качества (эксплуа­тационных свойств)предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо,а если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота Уп.! ст.401 Гк).

Обязанности арендаорра конкретизированны следующим образом.

1. Арендатор обязан в течении всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт /п.1 ст.661 Гк).

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендо­ванного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арен­датора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущест­ва является императивной. Однако она может быть реализована то­лько в отношении обязательного страхования. Обязанность произ­водить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил» предусмотренных ст,656 657 и 659 ГК для передачи этого же кмплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГКА Иными словами, в данном случае установлен принцип - как пред­приятие было передано, так оно должно быть и возвращено.