Все действия, которые перечислены выше, по существу, направле­ны на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли ко­торого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко не­безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными спосо­бами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письмен­ного разрешения Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обяза­нностей).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отно­шения о арендодателем вступает новый арендатор, старый же пол­ностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендода­телем какую-либо ответственность»

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. На­именьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по су­ти приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наи­больший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права переда­ются в вида вкладов /паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - аре­ндаторами. Субаренда же |'как и безвозмездное пользование) заним­ает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи пе­редачи арендатором веши другому липу. Например, не запрещено от­давать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заме­тим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права пользования вещею.

Субаренда является наиболее распространенным случаем переда­чи третьему лицу арендных прав. поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия аре­ндодателя, передать его в субаренду Г поднаем 1. При субаренде аре­ндатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми ак­том.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий

срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на оснований ст.168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субаре­ндатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. На­пример, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы) то он не может предоставить такого права и субаренду. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже бо­льшим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по осно­ваниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и зак­люченные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК]. Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение за­ключенного в соответствии с ним договора субаренды (п.1 ст.618/ ГК . Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного до­говора аренды.

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором до­говора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды спосо­бно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его сторо­ны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на за­ключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый дого­вор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды» Поэтому было бы несправедливым зас­тавлять арендодателя соглашаться на те условия, которые опре­делил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст.618, регламентируется ст.445 и446 ГК.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные прави­ла, челе указаны в п.1 ст.618 ГК. В частности, при досрочном рас­торжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с зак­лючением такового, но на условиях прекращенного договора не арен­ды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные -диспозитивны.

Г Д А В А 3, Прекращение договора аренды.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил от-617. 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра­щения договора аренды, даже если е о заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест­во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас­леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск­лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич­ными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, пред­ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговоре к о воз­можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск­лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.