Содержание

Введение

В рекламе большинства риэлторских компаний упоминается о проверке «юридической чистоты» квартиры. Под этим чаще всего подразумевается проверка истории квартиры. На самом же деле понятие юридической чистоты относится скорее не к квартире, а к планируемой сделке. Если мы говорим, что квартира «юридически чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Определения «юридической чистоты», к сожалению, нет ни в одном кодексе или юридическом справочнике. И, тем не менее, им очень часто пользуются как термином, обозначающим: …совокупность качеств объекта права собственности (в частном случае - квартиры), свидетельствующих об отсутствии при всех ранее проведенных гражданско-правовых сделках с ним нарушений законодательства или нормативных актов. Очень похоже определяется и "юридическая чистота сделки". Это совокупность гражданско-правовых качеств сделки, свидетельствующих об отсутствии при ее совершении нарушений законодательства или нормативных актов. Объект (квартира) является юридически чистым только тогда, когда юридически чиста каждая проведенная в отношении его сделка. В своей работе я постараюсь изложить суть проверки юридической чистоты на примере квартиры.

1. Особенности проверки юридической чистоты сделки

Под понятием юридической чистоты предмета договора (квартиры) имеется в виду следующее:

Первое. Продавец квартиры действительно является ее собственником. Для этого должны быть предъявлены подлинники правоустанавливающих документов, которыми являются свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья и другие документы. Но при этом покупатель обязан проверить, насколько действительны сами документы, включая паспорт продавца.

При проверке правоустанавливающих документов добросовестный продавец будет помогать покупателю: в поездках в отделение милиции, выдавшее паспорт, нотариальную контору, зарегистрировавшую договор на передачу права на квартиру, в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации и свидетельство о праве собственности. Там же должно быть тщательно проверено одно из важных обстоятельств, по основаниям которых впоследствии сделка может быть признана незаконной: имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица, в том числе непроживающие и не зарегистрированные (непрописанные), а если имеют, то получено ли от них письменное согласие на продажу. Иногда квартиры продаются без согласия лиц, которые хотя и не являются собственниками, но имеют право пользования ими на все время своего отсутствия (служба в армии, выезд на учебу, загранкомандировка и т.п.).

Если при проверке подлинности документов продавец становится "на дыбы", бдительность покупателя должна быть усилена, и может быть, лучше прийти к выводу о нецелесообразности продолжать дело с продавцом.

Фальсифицированные документы на продаваемую (нанимаемую, обмениваемую) квартиру могут представить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждающиеся проведения незаконных операций. Непременным условием должно быть выяснение наличия лицензии у фирмы на данный вид деятельности. При ее отсутствии вступать в договорные отношения с данной фирмой не следует.

Второе. Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает необходимость в срочной продаже жилья по более низкой цене. Но аферисты на жилищном рынке широко используют такого рода ситуацию как приманку для доверчивых людей: "срочно" - значит у покупателя не будет времени проверить подлинность документов продавца, "дешево" - значит с покупателя можно будет взять более высокий задаток, как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь другому лицу. В том и другом случае о признании сделки недействительной в накладе, и, как правило, крупном, остается покупатель "дешевой" квартиры. Возможности же возместить причиненный ущерб у потерпевшей стороны практически нет.

Предложение "срочно и дешево" должно служить предупреждением об опасности вступления в сделку, которая кажется сомнительной, а в итоге - незаконной. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящих добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе, при этом нередко производится подделка паспорта владельца квартиры. Поскольку документы "в порядке", у нотариуса, как правило, не возникает подозрений, и он удостоверяет договор купли-продажи. Операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им в наем или в аренду (юридическим лицам).

Для проведения сделки по приобретению недвижимого жилого имущества от покупателя требуется иметь паспорт, согласие супруга и, конечно, деньги. По всем пунктам всё должно быть в порядке. Согласие супруга оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. К условленному сроку к сделке должны быть готовы обе стороны, как это предусмотрено авансовым соглашением. Просроченный паспорт или какая-то другая заминка может обернуться потерей внесённого аванса. Поэтому сначала нужно проверить себя, т.е. покупателя.