- больничные и амбулаторно-поликлинические учреждение – соответственно на 309 коек и 970 посещений в смену, 2 спортивных сооружения с искусственным льдом площадью 7,8 тыс.кв.м.;

- учреждения клубного типа на 350 мест, библиотека с книжным фондом в 35 тыс. томов.

2.3 Анализ рынка жилья г. Тюмени

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса населения на жилье. Вместе с тем реальный платежеспособный спрос значительно ниже потенциального, поскольку, несмотря на рост доходов населения, общий уровень жизни остается еще очень низким.

Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи за три-четыре года. По данным пресс-центра администрации г. Тюмени, в 2003г. среднемесячная заработная плата работающего тюменца составила 8400 р., по области – 14700 р.

Говоря о высоком потенциале отложенного спроса на жилые помещения, нужно отметить, что он может стать реальным лишь после снижения ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время высокие проценты (16% годовых) в рублях не являются стимулом для роста спроса населения.

В прогнозах на этот год – рост цен на жилье в сегменте двух – трехкомнатных квартир. Большую роль здесь играет объединение трех округов Тюменской области: с 1 января 2005г. произойдет перераспределение полномочий округов в пользу области, а потому многие северяне начали серьезно задумываться о перемене места жительства. Естественно, что они ориентируются в первую очередь на двух- и трехкомнатные квартиры хороших планировок.

Приобретение жилья было и остается проблемой номер один для 60% горожан. Однако большая часть населения в Тюмени (несмотря на развитие ипотечного кредитования) по-прежнему не имеет возможности купить жилье. Можно выделить основные причины: низкая платежеспособность населения; чрезмерное увлечение строителями расширением площадей квартир, что делает их недоступными по цене; «серые» доходы работающих членов семей; высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

По этим причинам наибольшим спросом пользуется недорогое малогабаритное жилье (одно- и двухкомнатные квартиры, пансионаты, «малосемейки», «гостинки»). Подтверждение этого факта – наибольший темп роста в этом сегменте.

Существует огромная незанятая ниша – строительство недорогого, малогабаритного, доступного по цене жилья для молодых семей. Данный сегмент на сегодняшний день является определяющим. Очевидно, что с развитием кредитования долевого строительства спрос на жилье такого рода увеличится.

Основной объем сделок направлен на улучшение жилищных условий – через продажу с последующей покупкой.

Поскольку большинство населения не имеет возможности приобрести дорогое жилье большей площадью, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Меньшим спросом пользуются трехкомнатные, четырех – пятикомнатные квартиры составляют незначительную долю в структуре спроса (Таблица 2).

Структура спроса на рынке недвижимости, в %

Таблица 2

Анализ проведен на основе данных ЗАО «Тюменская недвижимость» и в целом отражает общую тенденцию на рынке.

В настоящее время рост цен стабилизирует как низкий уровень платежеспособности населения, так и высокий потенциал предложений со стороны застройщиков. Тюменская область лидирует по объему строительства в УрФО. Нужно также учесть, что рынок недвижимости до последнего времени был затоварен, поэтому говорить о дефиците квадратных метров пока рано. Тем не менее, по прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в 2004г. цены на жилье вырастут на 20-25%. Начало года эти прогнозы оправдывает.

Динамика стоимости одного квадратного метра жилья в г. Тюмени в 1993-2004 г.г. представлена в Таблице 3.

Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья в г. Тюмени с 01.01.2000г. по 15.04.2004г., тыс.руб./кв.м.

Таблица 3

Анализ динамики цен на квартиры в г. Тюмени проводился аналитической группой ЗАО «Тюменская недвижимость». Анализ сделан на основании баз данных риэлтовских компаний Ассоциации риэлторов и экспертов Тюменской области, Объединения Риэлторов Тюмени и др. фирм.

Для расчетов специалистами были использованы выборки квартир улучшенной и старой планировок во всех районах города, включая окрестности г. Тюмени (п. Мыс, п. Матмасы, п. Войновка, п. ММС, п. Метелево и прочие). Расчеты проведены для 1-,2-,3-комнатных квартир.

2.4 Описание местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Ленинском административно-территориальном округе г. Тюмени на ул. Олимпийской, в первом микрорайоне.

Микрорайон застроен современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.

На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположены кинотеатр «Современник», магазины промышленных и продовольственных товаров, гаражный кооператив, автостоянка. Недалеко расположена автобусная остановка. В данном районе есть школы, Тюменский государственный институт мировой экономики и права. На продажу выставляются, в основном, квартиры в домах 121 серии, 86 серии.

Таблица 4.