V– площадь объекта;

K– региональный коэффициент;

kПП– коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Тюмени достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);

kНДС– коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).

Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки.

Таблица 10

5.3 Расчет величины накопленного износа

Затратный метод предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из восстановительной стоимости.

Физический износ. Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Расчет физического износа произведен на основании результатов визуального осмотра, проведенного сотрудниками ЗАО «Тюменская недвижимость». В результате визуального освидетельствования объекта оценки физический износ принимаем равный 11%.

Функциональный износ здания определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; недостатками, требующими удаления элементов.

Функциональный износ для данного объекта оценки незначителен, и его можно принять равным нулю.

Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической ситуации и других качественных параметров окружения. Внешний износ оцениваемого объекта незначителен, и его можно принять равным нулю.

5.4 Расчет стоимости объекта оценки затратным методом

Расчет стоимости объекта оценки затратным методом.

Таблица 11

Таким образом, стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках затратного метода, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 августа 2004г. составляет: 666 962 рубля.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Весовые коэффициенты определены на основании следующего:

- при использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;

- слабостью доходного метода является отсутствие четкой зависимости величин арендных ставок сдаваемого в аренду объекта от его качества

- затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом.

В ходе применения различных методов определения стоимости объектов оценки, были получены следующие результаты, приведенные в Таблице 12.

Таблица согласования результатов

Таблица 12