2.5 Описание объекта

Объект на момент оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на 3 этаже 5-этажного панельного жилого дома.

В настоящее время объект оценки эксплуатируется как жилая квартира.

Двухкомнатная квартира по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 35, кв. 24 принадлежит Иванову Ивану Ивановичу на основании Справки ТЖСК № 30, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Технические характеристики объекта оценки

Таблица 5.

3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО (РЫНОЧНОГО) МЕТОДА

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

По нашему мнению на сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.

3.1 Подбор объектов-аналогов

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.

На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Тюмени были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:

Объект № 1. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.07.2007г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика квартиры: 1 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 51 кв.м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 820 000 руб.

Объект № 2. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.07.2004г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика квартиры: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 55 кв.м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 930 000 руб.

Объект № 3. Двухкомнатная квартира (Газета «Блиц» № 56 от 22.07.2004г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика квартиры: 3 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 52 кв.м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права собственность.

Стоимость квартиры: 950 000 руб.

Объект № 4. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.07.2004г.).

Месторасположение: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.

Характеристика квартиры: 2 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 52 кв.м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.

Стоимость квартиры: 950 000 руб.

3.2 Определение корректировок

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам оценщики не производили.

Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4 %. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.