Арендные ставки бывают:

· контрактными ( определяемыми договором об аренде);

· рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

· с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

· с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

· с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9].

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):

Кнд = Дп х Тс / Na ;

где Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Nа – число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки

Кзагрузки = 1 – Кнд , желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.

Коэффициент потерь при сборе платежей:

Потери при сборе арендных платежей (ПА)

Кп = ------------------------------------------------ ;

ПВД

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:

Па + Пнд

Кндп = -------------------- ;

ПВД

где Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па – потери при сборе арендной платы;

Пнд – потери от недоиспользования площадей;

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

ЧОД = ДВД – ОР ;

Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]

Операционные расходы подразделяются на:

Ø условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.

Ø условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)

- коммунальные;

- на содержание территории;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)

Ø расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)

- кровля

- покрытие пола

- санитарно-техническое оборудование

- электроарматура и т.п.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

- метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);

- метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) Нормы возврата капитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие. По западной методике она принимается как ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и .т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Страновые поправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитать и оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма).

Безрисковые ставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции – реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставками вывел американский экономист и математик И.Фишер в 30-х годах ХХ века.:

Rн = Rр + Jинф. + Rр х Jинф ;

Rн - Jинф

Rр = ---------------- ;

1 + Jинф