1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания – PGI:

rB – арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

Sp – полезная площадь здания, кв. м.;

rb – арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;

Sb – полезная площадь подвала, кв. м.;

m – количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

2. Определяется действительный валовой доход – EGI:

где k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:

• фонда оплаты труда персонала;

• начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от фонда оплаты труда персонала;

• платежей за коммунальные услуги;

• прочих расходов;

• амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (VR).

• налога на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году.

При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Остаточная стоимость здания (Vnrem) в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле:

где: Vn-1rem – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

А – амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, тыс. руб.

4. Определяется чистый операционный доход от аренды (NOI1) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:

5. Определяется денежный поток (CF) как общий чистый операционный доход от здания (с учетом дополнительного дохода от кафе):

где NOI – чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

6. Определяется коэффициент дисконтирования – kd

где: i – ставка дисконтирования, доли единицы.

7. Определяется дисконтированный денежный поток – DCF:

8. Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования – PVr.

где: DCFm, – дисконтированный денежный поток последнего, 5‑го года;

R – коэффициент капитализации для здания, который определяется на основе исходных данных по сопоставимым с оцениваемым объектам.

9. Определяется текущая стоимость здания – РVB:

где: IС – единовременные инвестиции, т.е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб.

10. Определяется стоимость всего объекта недвижимости по метолу дисконтирования доходов – VDl:

6. Согласование результатов оценки

Анализируются все полученные по трем методам оценки значения стоимости объекта. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных методов оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его специфических особенностей (местоположения, доходности и т.п.) и состояния рынка недвижимости. На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты в долях единицы (общая сумма коэффициентов должна быть равна единице), и определяется средневзвешенное значение стоимости объекта, которое и принимается в качестве рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 5 Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходов