Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге
Рефераты >> Финансы >> Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства гостиницы в Санкт-Петербурге

Амортизация основных фондов составляет 2% от первоначальной стоимости в случае прямолинейного метода начисления.

3.2 Финансовый план

Перейдем к конкретным расчетам.

Первоначальная стоимость сети малых отелей составила 40 млн. долл.

Ценовое предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг (видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.

В стоимость номера включаются следующие фиксированные издержки:

содержание телекоммуникационного оборудования – 30000 долл./год;

текущий ремонт – 40000 долл./год;

охрана – 120000 долл./год;

оплата остальных коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация, газоснабжение, вентиляция и пр.) – 15000 долл./год;

содержание парковки у офиса – 25000 долл./год;

з/п управленческого персонала с начислениями – 60000 долл./год.

амортизация – 2% от стоимости сети отелей – 800000 долл./год;

страхование – 1,5% от стоимости сети отелей – 600000 долл./год;

налог на землю (исчисляется от общей площади территории, занимаемой сетью отелей) – 270000 долл./год;

налог на имущество (исчисляется от общей стоимости сети отелей) – 800000 долл./год.

Общая сумма постоянных затрат на реализацию указанного проекта составляет, таким образом, 2760 тыс. долл. США в год. Вполне естественно, что их величина должна полностью покрываться поступлениями от сдачи номеров посетителям. Кроме того, сумма поступающих средств должна позволить покрывать платежи по процентам за обслуживание инвестиционного кредита и обеспечить возврат основной суммы долга в течение срока реализации проекта; а также обеспечивать возмещение переменных издержек компании, основными из которых будут являться транзакционные издержки, связанные с поиском новых посетителей отелей.

Можно рассчитать ориентировочную стоимость транзакционных издержек компании-арендодателя по аренде торговых и офисных площадей комплекса по рыночным ставкам:

Общая площадь сдаваемых номеров – 37700 кв. м.

Усредненная ставка арендной платы – 348$ за 1 кв.м. в год.

Годовая стоимость арендных платежей без НДС - 13,14 млн. долл.

Комиссионное вознаграждение рекламных агентств – 5% от 13,14 млн. долл. = 657 тыс. долл.

Как видим, эта величина превышает на 157-357 тыс. долл. транзакционные издержки, которые реально может понести фирма.

Кроме того, следует учесть недоиспользование имеющихся площадей, что оказывает влияние на величину прибыли.

Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей – 95%.

Прогнозируемая реальная годовая стоимость платежей клиентов – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.

Таким образом, снижение прибыли за счет недоиспользования имеющихся площадей может составить 657 тыс. долл.

Рассмотренная нами структура затрат на проект свидетельствует о том, что фактически все издержки можно отнести к условно-постоянным, т.к. они практически не зависят от количества сданных номеров, и их величина может меняться (в сторону повышения) только по прошествии некоторого периода времени, в частности, за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги и уровня средней заработной платы управленческого и обслуживающего персонала. Это позволяет нам планировать отток денежных средств по периодам исходя из известной суммы годовых затрат на проект.

Таким образом, требуемые единоразовые вложения в инвестиционный проект составляют 42259 тыс. долл., или 1 267770 тыс. руб., величина годовых затрат, связанных с реализацией проекта (включая комиссионное вознаграждение управляющей компании в размере 400 тыс. долл. без стоимости обслуживания инвестиционного кредита) – (2760+400) = 3160 тыс. долл. США; годовая стоимость обслуживания кредита, включая выплаты по выбранному варианту основной суммы долга - 12313,08 тыс. долл.

При осуществлении дальнейших расчетов будем исходить из предположения, что величина годовых затрат за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования будет незначительно повышаться с течением времени с приростом 5% в год. Расчет издержек по годам реализации проекта приведен в табл. 3.1.

Ориентировочный коэффициент полезного использования площадей в первый год эксплуатации сети отелей – 95%.

Прогнозируемый реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.

Общая сумма доходов состоит не только из арендной платы по установленным ставкам, но и выплат на эксплуатационные расходы владельцу сети отелей. Ставка на эксплуатационные расходы составляет от 30 до 120 долл. за 1 кв. м в год без НДС. Годовая сумма приобретенного дохода, включая возмещение арендаторами затрат на эксплуатацию отелей, составляет 18 422 тыс. долл. с учетом НДС или 15 612 тыс. долл. без НДС. Следовательно, годовая сумма выплат на эксплуатацию составляет

15,61 – 13,14 = 2,47 млн. долл.

Усредненная ставка на эксплуатационные расходы составит, таким образом, 15612 000/37 700 - 348$ = 66,11 долл. за 1 кв.м. в год без НДС.

Учитывая коэффициент полезного использования площадей, сумму поступлений на эксплутационные расходы будем рассчитывать аналогично арендным платежам, принимая темп прироста ставок на эксплуатационные расходы на уровне 3%.

Расчет денежных поступлений по годам реализации проекта представлен в табл. 3.1.

Предварительная оценка инвестиционного проекта, базирующаяся на основе прогнозных значений притока и оттока денежных средств (по данным табл. 3.1) позволяет сделать вывод о том, что проект может дать определенный экономический эффект. По прошествии нескольких лет предусмотренного жизненного цикла проекта совокупный накопленный доход превышает совокупные понесенные затраты, что может свидетельствовать о наличии бухгалтерской прибыли в результате реализации проекта. Следующие задачи оценки инвестиционного проекта состоят в определении размера бухгалтерской и чистой прибыли, выявлении наличия или отсутствия экономической прибыли и определении ее размера согласно основным критериям эффективности инвестиционных проектов.

Показатели, используемые при анализе эффективности инвестиций, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости денег:

а) основанные на дисконтированных оценках;

б) основанные на учетных оценках.

Далее в работе будут рассмотрены основные показатели, базирующиеся на дисконтированных оценках: чистый дисконтированный (приведенный) доход ЧДД, индекс доходности (рентабельности инвестиций) ИД и внутренняя норма доходности (прибыли) ВНД.

Таблица 3.1 - Расчет исходных показателей доходов и расходов по годам, тыс. долл.

Статьи расходов

       

Годы

           

Всего за 10 лет

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Инвестиционные затраты

42259

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

42259

Годовая сумма текущих и общехозяйственных расходов за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и страхования

0

690,0

724,5

760,7

798,8

838,7

880,6

924,7

970,9

1019,4

1070,4

8679

Амортизация

0

800,0

800,0

800,0

800,0

800,0

800,0

800,0

800,0

800,0

800,0

8000

Налоги на землю и имущество, страховка

0

1670,0

1670,0

1670,0

1670,0

1670,0

1670,0

1670,0

1670,0

1670,0

1670,0

16700

Инвестиционные расходы и проценты за кредит

0

12313,1

12313,1

12313,1

12313,1

12313,1

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

61565

Всего затрат

42259

15473,1

15507,6

15543,8

15581,8

15621,8

3350,6

3394,7

3440,9

3489,4

3540,4

137203

То же нарастающим итогом

42259

57732,1

73239,7

88783,5

104365,3

119987,1

123337,7

126732,4

130173,3

133662,7

137203,1

-

Статьи доходов  

       

Годы

             

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

 

Привлечение инвестиционного кредита

42259

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

42259

Арендная плата

0

12483,0

12831,2

13472,8

14146,4

14853,7

15596,4

16376,2

17195,0

18054,8

18957,5

153967

Возмещение эксплуатационных расходов

0

2346,5

2366,0

2437,0

2510,1

2585,4

2663,0

2742,9

2825,1

2909,9

2997,2

26383

Всего поступлений

42259

14829,5

15197,2

15909,8

16656,5

17439,1

18259,4

19119,1

20020,2

20964,7

21954,7

222609

То же нарастающим итогом

42259

57088,5

72285,7

88195,5

104852,0

122291,1

140550,5

159669,6

179689,8

200654,5

222609,2

-

Сальдо доходов и расходов

0

-643,6

-310,4

366,0

1074,7

1817,4

14908,8

15724,4

16579,3

17475,3

18414,3

85406

Сальдо накопленного потока

0

-643,6

-953,9

-588,0

486,7

2304,0

17212,8

32937,2

49516,5

66991,8

85406,1

-


Страница: