Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Рефераты >> Банковское дело >> Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Определение величины операционных расходов

Для этой цели использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование (в расчетах принято фактические данные). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Определение коэффициента капитализации

За основу установления величины коэффициента капитализации использовалось значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Таблица 19 – Расчет коэффициента капитализации

п/п

Аналог, местоположение

Цена предложения, руб. (V)

Предполагаемый чистый операц. доход, руб./год (NOI)

Коэффициент капитализации (R)

11

ул. Петухова

1 100 000

74 000

0,0673

22

ул. Петухова

1 050 000

72 000

0,0686

23

ул. Петухова

900 000

64 000

0,0711

4

ул. Петухова

950 000

68 000

0,0716

Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации(R):

0,0696

Таблица 20 – Расчет рыночной стоимости квартиры методом капитализации дохода

№ п/п

Показатель

Значение

01

Ставка арендной платы, руб./месяц

7 634

02

Ставка арендной платы, руб./год (стр. 01 х 12 мес.)

91 608

03

Потери от недоиспользования, %

17%

04

Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. стр. 02 х (1–03/100)

76 035

05

Операционные расходы – Страхование, руб.

1500

06

Операционные расходы – налог на имущество, руб.

450

07

Чистый операционный доход, руб./год (стр. 04 – (стр. 05 – стр. 06))

74 085

08

Коэффициент капитализации (R)

0,0696

09

Рыночная стоимость квартиры, руб. (стр. 07 / стр. 08)

1 064 434,48

Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная доходным подходом, округленно составляет: 1 060 000 рублей.

3.3 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

Для получения согласованного результата полученную тремя подходами, используется метод анализа иерархий (МАИ), являющийся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия действия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

Таблица 22 – Определение итогового значения весов применяемых подходов

Матрица парных сравнений важности характеристик подходов

 

Соответствие подхода поставленной цели

Надёжность оценки

Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n

ВЕС(An)=Xn/SUMMA

Соответствие подхода поставленной цели

1

1

1

0,5

Надёжность оценки

1

1

1

0,5

SUMMA Xi

2

1

Матрица парных сравнений соответствия цели

 

Затратный

Доходный

Сравнительный

Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n

ВЕС(An)=Xn/SUMMA

Затратный

1

1/3

1/9

0,33

0,062

Доходный

3

1

1/9

0,69

130

Сравнительный

9

9

1

4,33

0,808

SUMMA Xi

 

5,35

1,0

Матрица парных сравнений надёжности оценки

 

Затратный

Доходный

Сравнительный

Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n

ВЕС(An)=Xn/SUMMA

Затратный

1

1/3

1/9

0,33

0,062

Доходный

3

1

1/9

0,69

0,130

Сравнительный

9

9

1

4,33

0,808

SUMMA Xi

 

5,35

1,0

Определение итогового значения весов применяемых подходов.

Альтернатива (Альт.к.n)

Вес критерия [Вес (An)]

Итоговое значение веса для каждой альтернативы.

Соответствия цели

Надёжность оценки

Вес (Альт.к)=Альт.1.к х Вес (А1)+Альт.к.n х Вес (An)

0,500

0,500

 

Затратный

0,062

0,062

0,062

Доходный

0,130

0,130

0,130

Сравнительный

0,808

0,808

0,808


Страница: