Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.

В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).

ГЛАВА V.

Правовое обеспечение операций с недвижимостью.

С точки зрения права собственность делится на недвижимое имущество, или недвижимость, и движимое имущество. Объектом права собственности признается имущество, которое выступает в виде вещей и имущественных прав.

Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом при проведении реформ в экономике, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества.

Формирование рыночных механизмов в экономике нуждается в том, чтобы право обеспечивало правила честной игры и было частью системы социального контроля, Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон, выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и юридических лиц на собственность (недвижимость), тем самым защищает экономическую структуру общества. Общество и его институты продолжают существовать, несмотря на постулат о конечности человеческой жизни- Законы, хотя и порождают текущие проблемы, облегчают жизнь, так как предлагают стандартные способы для решения тех или иных задач и многих проблем. Рыночные реформы в России ведут к серьезному обновлению отраслей законодательства, регулирующих отношения в сфере экономики. Коренные изменения в подходах к го­сударственному регулированию экономики существенным образом повлияли на товарно-денежные, то есть имущественные, отношения. Разрешение предпринимательской деятельности для частных лиц обозначило право предпринимателя (частного предприятия) владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе недвижимостью. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от дру­гих составных частей имущества.

В регулировании отношений с недвижимостью наибольшее удельное значение имеет гражданское право. Оно регулирует право собственности, обязательственное право, наследственное право, а также определяет правоспособность иностранных граждан и юридических лиц и применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.

В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь «Общеправовым классификатором отраслей законодательства», основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

- Основы государственного строя.

- Гражданское законодательство.

- Законодательство о земле.

- Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.

- Законодательство о финансах и кредите.

- Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

- Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

- Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.

- Законодательство об охране и использовании лесов.

- Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.

- Законодательство о промышленности.

- Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.

- Уголовное законодательство.

- Международное частное право и процесс.

- Внешнеэкономические отношения.

- Законодательство о недрах.

Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации.

Эти конституционные принципы обладают высшей юридической силой и служат основой для российских законов и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости.

Российское законодательство претерпело качественные изменения. Важным шагом в реформе законодательной системы стало принятие Государственной Думой РФ первой и второй части Гражданского кодекса РФ. Первая часть нового Гражданского кодекса РФ включает три ведущих раздела; общие положения, право собственности и общую часть обязательственного права, Вторая часть Гражданского кодекса РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере недвижимости: 'отдельные виды обязательств, в том числе купля-продажа недвижимости, мена, дарение, рента, аренда, подряд, заем и кредит.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

При совершении операций с недвижимостью широкое применение находят нормы Гражданского кодекса из разделов «Право собственности», «Обязательственное право» и «Наследственное право».

В Гражданском кодексе содержатся те основы гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости, которым должны соответствовать подзаконные акты министерств и ведомств, решения федеральных и местных исполнительных органов власти.

Конституция РФ закрепляет в качестве одной из форм собственности муниципальную собственность и устанавливает, что право управления муниципальной собственностью принадлежит органам местного самоуправления городских и сельских поселений.

Порядок образования, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью определен Гражданским кодексом РФ, законом РФ «О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» и другими правовыми актами.

Органы местного самоуправления принимают программы развития территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости; местные программы приватизации, генеральные планы и планы земельно-хозяйственного устройства, проекты планировки и застройки населенных пунктов.

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством с учетом норм земельного, лесного, природоохранительного законодательства, законодательства о недрах, а также Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».