Суще­ственным условием договора продажи жилого помещения, в котором про­живают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилым помеще­нием.

Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые поме­щения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, га­раж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приоб­ретают право собственности на указанное имущество, т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента го­сударственной регистрации, а в силу закона.

Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество, вы­текающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обра­титься в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынужде­на будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регист­рации.

На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в про­стой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федера­ции нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязатель­ное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты, а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существую­щих соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести два вида соглашений:

- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обес­печенное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;

- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объек­том договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случа­ях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договори­лись для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нота­риусу.

Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.

Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа:

1. Единая процедура государственной регистрации независимо от объ­екта регистрации и независимо от региона.

2. Единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистра­ции прав.

3. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Первона­чально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем - субъектов Российской Федерации, и впоследствии - России в целом.

4. Открытость сведений о государственной регистрации прав. Учрежде­ние юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объ­ектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостове­ряющий личность, и соответствующее заявление.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответст­вии с Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными постановлением Пра­вительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а учреждения юстиции, соответственно, при­нимают документы, необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате регистрации. Учреждения юстиции проводят право­вую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляе­мыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объ­ект, а также других оснований для отказа или приостановления государ­ственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

ГЛАВА II.

Анализ рынка недвижимости.

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов

Рынок — это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.