Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенностях правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Особым объектом недвижимости, законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилому фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего Жилищного кодекса[49] (с изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9 ЖК РСФСР).

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторо­нами (п. 2, ст. 434). Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651). В связи с этим, в настоящий момент сохраняется нелепая ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный на срок одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации.

Ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[50], включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате, правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилами о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное действительно установлено законом, как отмечалось ранее, в отношении аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако это правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений.

Анализ имеющихся суждений по данной тематике позволяет выделить три основные точки зрения на проблему государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Точка зрения (1) - Договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Данная точка зрения основана на пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Единственное исключение из этого правила, содержащееся в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, во внимание не принимается в связи с тем, что в последней норме речь идет об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Точка зрения (2) - Договор аренды нежилых помещений не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Подобная точка зрения высказана Т. В. Шпачевой в публикации "Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости?"[51]. Обосновывая ее, автор предлагает нетрадиционный взгляд на пункт 2 статьи 609 ГК РФ: "Статья 609 .действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды".

Судя по всему, слово "иное" толкуется, как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды. Несмотря на нестандартность такого подхода, все же представляется, что законодатель придавал пункту 2 статьи 609 ГК РФ несколько иной смысл. Речь в данной норме, очевидно, идет о том, что в федеральном законе может быть предусмотрена ситуация, при которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. При этом указание на возможность не регистрировать сделку не обязательно должно сопровождаться возложением на участников договора аренды иной обязанности - регистрировать право аренды.

Необходимость государственной регистрации права аренды также заложена на альтернативной основе в пункте 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Вместе с тем анализ обеих вышеназванных норм позволяет увидеть, что в каждой из них законодатель понимает эту альтернативу по-разному. Так, в первой норме отсутствие необходимости в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества обусловлено наличием закона.[52] Пункт 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает - в данной норме речь идет о законодательстве Российской Федерации. При этом согласно пункту 1 статьи 3 данного федерального закона составной частью законодательства Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Таким образом, несмотря на тесную связь между собой, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества и государственная регистрация права аренды являются совершенно самостоятельными юридическими действиями и не могут осуществляться на альтернативной основе.

Точка зрения (3) - Договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

На мой взгляд, ориентация на принцип разумности при толковании нормы права, абсолютна необходима. Если развивать эту мысль дальше, то следует признать неразумной попытку рассматривать нежилые помещения как отдельный от зданий и сооружений объект недвижимого имущества. Создавая специальные нормы для правового регулирования аренды отдельных видов имущества, законодатель не счел необходимым особо оговорить вопросы аренды нежилых помещений. Поэтому перед практиками и встала проблема уяснения логики законодателя: помещения - отличный от зданий и сооружений вид недвижимого имущества, аренда которого регулируется только общими нормами статей 606-625 ГК РФ, либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со зданиями и сооружениями, и к аренде помещений применимы специальные нормы статей 650-655 ГК РФ?