Арендные отношения в области недвижимостиРефераты >> Гражданское право и процесс >> Арендные отношения в области недвижимости
В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.
2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом ииными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.
3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).
Отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия /разрешение/ - непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий /разрешений/ могут быть переданы, например, в сфере внешнеэкономической деятельности.
2.4 Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости
Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином правовом акте и становится обязательной для исполнения.
Под источниками права[32] в юридической науке обычно понимают внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.
Исходя из вышеизложенного, под источниками правового регулирования аренды объектов недвижимости следует понимать нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда (фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в контексте темы.
Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского, является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ обладает высшей юридической силой.
В системе источников гражданского права в части определяющей правовое регулирование аренды объектов недвижимости, важное место после Конституции, занимает Гражданский Кодекс РФ. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации.
В новом Гражданском кодексе с учетом многих положений Основ Гражданского Законодательства, а также некоторых стабильных норм ГК 1964 года установлена развернутая система, формирующая объективное представление о характере арендных отношений.
Наряду с общими положениями об аренде (параграф 1 Глава 34) в новом Кодексе выделены специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: аренде транспортных средств (параграф 3); аренде зданий и сооружений (параграф 4); аренде предприятий (параграф 5).
Такая "разборчивость" комментируемой главы осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, тем не менее, учитываются и другие факторы, например: сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката и т.д.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК (ст. 260, 264, 270 ГК), которая вступает в силу со дня введения нового Земельного кодекса РФ.
К источникам гражданского права в части определяющей правовое регулирование аренды объектов недвижимости относятся и другие кодифицированные акты Российской Федерации: Водный кодекс РФ[33]; Воздушный кодекс РФ[34]; Кодекс торгового мореплавания РФ[35]; Лесной кодекс[36].
К числу таких источников относятся законы Российской Федерации, например важны: Закон о недрах[37]; Закон о космической деятельности[38]; Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[39] и др.
В систему таких источников входят подзаконные акты. Среди них следует указать нормативные указы Президента Российской Федерации, например Указ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. или Указ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г.
Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в области недвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ, например: Положение о порядке лицензирования пользования недрами, утвержденное Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г.
Глава III. Договоры аренды недвижимого имущества
3.1 Понятие и содержание договора аренды недвижимости
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
В гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это, имело место ранее. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не может рассматриваться.
Договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.
Скачать реферат
