Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке.

В соответствии со ст. 11 закона о залоге, если залог иму-щества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

В Москве такая регистрация осуществляется в соответствии с

постановлением правительства Москвы “О государственной регистра-

ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес-

ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г. Государс-

твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда-

нам или юридическим лицам, и выдачу свидетельств о такой регист-

рации должен осуществлять Департамент муниципального жилья. При

этом за регистрацию залога, выдачу свидетельств о регистрации и

· 20 -

предоставление выписок из реестра взимается государственная пош-лина.

Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жилья не-обходимо представить следующие документы:

_ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально заверенная копия);

2) кредитный договор;

3) справка БТИ о стоимости квартиры;

4) подлинники правоустанавливающих документов на квартиру

(свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров и т.д.);

5) доверенности (если они необходимы);

6) копию устава банка и регистрационное свидетельство;

_5_ш-_0 7) заявление _0с просьбой _0зарегистрировать договор о залоге, завизированное _0заместителем руководителя _0Департамента _0муниципаль-ного жилья.

Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников._54_0 Если же речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников. Следует от-метить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена коо-ператива, полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и для приватизированных квартир.

Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог от-носится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличие от других разно-видностей договоров залога требуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации. Договор об ипотеке заключается в форме закладной (ипотечного свидетельства).

В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - ли-цо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и зало-годержатель - лицо, которое вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преиму-

щественное право на удовлетворение своего требования за счет иму-

щества, предоставленного по договору об ипотеке в обеспечение

этого требования. Закладная является ценной бумагой, может вхо-

дить в наследственную массу и быть передана другому лицу в уста-

· 21 -

новленном порядке. Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости. На зак-ладной делается отметка о ее регистрации.

Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором располо-жен дом или другое строение.

Обращение взыскания на предмет залога по общему правилу до-пускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренных за-конодательством РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, ка-ким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судеб-ный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях, когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитного договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то есть банк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитражного решения) при неисполнении обязательства должни-ком.

По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, кото-рому предмет залога принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.

В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджетная организация,не занемающася коммерческой деятель-ностью),однако лишь при условии, если оно в соответствии с зако-ном риобрело право самостоятельного распоряжения заложенным иму-ществом.

В качестве залогодержателя может выступать любое физическое

или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или фор-

мы собственности.Однако в большенстве случаев в качестве залого-

держателей выступают банки,дающии кредиты под залог квартир.Ком-

мерческую стоимость квартиры определить довольно трудно. В ка-

честве ориентира,как правило,выступает инвентаризационная стои-

· 22 -

мость квартиры,которую дает БТИ.Инвентаризационная стоимость квартиры предстовляет собой нижний предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превышает инвентари-зационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоря-жаться заложенным имуществом.Однако эта норма носит диапозитивный характер, в договоре могут предусмотреть обратное.

Из этого следует,что заключив догвор залога,залогодатель не может продать подарить,обменять заложенное жилище(если не огово-рено другое).

Давая квартиры в залог по кредитным договорам,залогодатели получают кредит на небольшой срок и обычно под значительный про-цент.

Исследовательским центром частного права на базе норм,пре-дусмотренных в проекте ГК РФ,были разработаны”Основные положения о залоге недвижимого имущества”- ипотеке,в которых значительное вним ние уделено залогу квартир и жилых домов.Указанные положения не являются нормотивнм актом,имеющим обязательную силу.Однако роспоряжением заместителя Председателя Совета Министров Прави-тельства Российской Федерации они были рекомендованы всем минис-терствам и ведомствам,разрабатывающим проекты нормативных ак-тов,затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки.В связи с этим они предстовляют интерес.

С соответствии с п.84 Основных положений ипотека(залог)жило-го дома или квартиры допускается не во всех случаях,а для обеспе-чения погашения ссуды,предоставленной для строительства,реконс-трукции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).Однако из этого общего правила есть есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если гражданин-собс-твенник и члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.Цель такой нормы-избежать ситуаций, когда люди могут стать бездомными, получив ссуду под залог кувартиры и не имея возможности ее погасить.Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права граждан по распоряжению принадлежащим им жильем.