В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние

дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами

его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними

пользователями вправе стать участниками общей собственности на

это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число

участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение

может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе ро-

дителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии

· 30 -

разрешения органов опеки и попечительства.

Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир не-действительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными.

Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности”, выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заб-луждение относительно характера сделки, связанной с его кварти-рой.

Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “не прописать” в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.

Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.

Что касается налогообложения денежных сумм, полученных про-давцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. “в” п.6 ст.3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.

Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель-

ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече-

ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге

на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие

этого института представляется перспективным, рассмотрим, как

· 31 -

можно применить залог в современных условиях.

_ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:

1). совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;

2). нотариально заверенный договор о залоге;

3). справка БТИ;

_ш-4). квитанция об уплате госпошлины.

Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.

Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает, что регистрация производится пу-тем:

_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;

2). проставления отметки о регистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;

3). внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;

4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога

должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муници-пального жилья.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога осу-ществляется при условии:

1). подачи совместного заявления залогодателя и залогодержа-теля;

2). представления оригиналов договора о залоге с от-меткой о его регистрации;

3). представления доказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательства.

При погашении регистрационной записи делается от-метка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.

По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:

· выписки из реестровой книги;

· информацию о регистрации залога. Договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации. Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство о собствен-ности на квартиру, так как был, например, прописан в нее после

· 32 -

приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случае необходимо доби-ваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользо-вания жилым помещением вследствие сверх установленных сроков._510 Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.

Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 , в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.

Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, поль-

зуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе прода-

вать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также

совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки._512

Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на его имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не изменено завеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сест-ры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право на наследс-тво.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с

квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей

собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого

помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться