Оценка стоимости предприятия
Рефераты >> Финансы >> Оценка стоимости предприятия

Таблица 2

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода составляет 74 688 209 рублей.

Проведем оценку данного объекта недвижимости затратным подходом.

В случае упорядоченной ликвидации бизнеса (продаже), активы продаются с таким расчетом, чтобы получить максимальную цену за продажу. Оценку объектов недвижимости необходимо производить затратным методом по следующим этапам:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений.

3. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.

4. Оценка стоимости улучшений с учетом износа.

5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

Оценку земли производиться в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

Этапы расчета по затратному методу:

1. По сборникам укрупненных показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответ­ствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость ВС1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года.

ВС1969 = ВС1969 * площадь помещения,

4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года.

ВС1984 = К1984 * ВС1969

Где К1984 – коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.

5. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1998 оцениваемого объекта в ценах 1998 года.

ВС1998 = К1998 * ВС1984

Где К2000 – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2000 года., который определяется в соответствии с Приложением №1 к Протоколу М13 – строй №64 от 23.01.2003 года.

6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ВС оцениваемого объекта на дату оценки

ВС = КТ * ВС1998

Где КТ – коэффициент перехода от уровня цен 1998 года к уровню цен на текущую дату оценки.

Таблица 3

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наименование

Ед. измерения

Строительный объем

Ст-ть единицы измерения

Полная восстановительная стоимость 1969

Индекс к 1984 с НДС

Индекс перехода к 1998

Полная восстановительная стоимость 1998

Деноминация

Переход на дату оценки

Cклад

м3

6000

17,472

104832

1,18

17776

1 863 493 632

1 863 494

14 535 253

В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.

Под износом понимается потеря стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения физического состояния или его морального устаревания. Накопленный износ составляет разницу между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физического износа, функционального износа, и износа внешнего воздействия.

Физический износ - снижение стоимости, связанное с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.

Для расчета физического износа был выбран нормативный метод.

Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.

Экономический (внешний) износ - это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.

Определим параметры износа для оцениваемого объекта недвижимости.

Таблица 4

Оценка физического износа

Конструктивные элементы здания

Удельный вес, %

Стоимость, руб.

процент износа

Физ. износ элементов по доле в восст. стоим.

Сумма износа

Остаточная стоимость

1

Фундаменты

7

1 017 468

4

0,28

40699

976 769

2

Стены и перегородки

32

4 651 281

5

1,6

232564

4 418 717

3

Перекрытия

22

3 197 756

7

1,54

223843

2 973 913

4

Кровля

5

726 763

10

0,5

72676

654 087

5

Полы

10

1 453 525

8

0,8

116282

1 337 243

6

Проемы

6

872 115

12

0,72

104654

767 461

7

Отделочные работы

5

726 763

13

0,65

94479

632 284

8

Внутренние санитарно-технические и электротехнич. устройства

12

1 744 230

13

1,56

226750

1 517 480

9

Прочие работы

1

145 353

10

0,1

14535

130 818

10

Итого

100

14 535 254

 

7,75

1126482

13 408 772


Страница: