В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости и при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Взаимосвязь рынков в общем цикле деловой активности выглядит следующим образом. Падение фондовых индексов, негативные ожидания инвесторов и повышения требований к доходности ведут к ухудшению условий заимствований на финансовом рынке, что в свою очередь ведет к повышению процентных ставок на ипотечные кредиты. Следствием этого явится спад на рынке недвижимости.

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости ресурсов.

Ипотечное кредитование может играть существенную роль в экономической политике государства. Еще во времена Великой депрессии 30-х гг. в США одним из способов оздоровления экономики являлось активное развитие с помощью государства национальной системы ипотечного жилищного кредитования. Теоретической основой "Нового курса" Рузвельта была экономическая теория, получившая название по имени английского экономиста Дж. М. Кейнса. В основе теории лежит тезис о том, что через активизацию и стимулирование совокупного спроса необходимо оказывать воздействие на расширение производства и предложение товаров и услуг. До Кейнса в экономической политике государств и влияющей на нее экономической теории преобладал подход классической школы, ведущей свое начало от работ А. Смита. Согласно этому подходу, активная макроэкономическая политика государства представлялась излишней и непродуктивной. Основанием является то, что рыночная экономика в состоянии самостоятельно достигать полного объема производства и полной занятости через механизмы колебания процентной ставки (выравнивающий баланс между инвестициями и сбережениями) и эластичности соотношения цен и заработной платы. Так, по логике экономистов данной школы увеличение сбережений домашними хозяйствами и вызванное этим снижение общих расходов и реального объема производства ведет к снижению процентных ставок и увеличению расходов на инвестиции до уровня сбережений. Очевидно, что основанные на чисто теоретических моделях доводы экономистов-классиков являются достаточно спорными, мало учитывающими многообразие факторов реальной экономической жизни. Мотивация экономических агентов и инвестирующих, и сберегающих гораздо сложнее той, которую описывают в своих трудах экономисты-классики. Неудивительно, что выводы классиков в отношении экономического регулирования и роли государства были убедительно и достаточно полно подвергнуты критике Кейнсом и его последователями. Среди основных вопросов: объем инвестиций и сбережений может быть не сбалансирован, цены и заработная плата не являются эластичными.

Согласно Кейнсу, активная бюджетно-кредитная политика, рост эффективных государственных расходов ведут к расширению совокупного спроса, что отразится на реальном объеме национального производства и занятости без повышения уровня цен. В случае снижения объемов производства правительство увеличивает дефицит бюджета, что позволяет за счет сохранения уровня государственных затрат поддерживать совокупный спрос и тем самым стимулировать производство. Одновременно национальный банк снижает процентные ставки, удешевляя стоимость кредита и стимулируя инвестиции, а при затяжном спаде девальвирует валюту. При возобновлении роста регулирующие органы спасают экономику от "перегрева", действуя "в обратном направлении" - сводят дефицит к нулю, увеличивают процентные ставки и реальный курс национальной валюты. В результате растет стоимость кредита, и виртуальный инвестиционный бум, возможный в рамках банковской системы с неполным резервированием, спадает. [21, c.147]

Особая роль отводится банкам и иным финансовым учреждениям, аккумулирующим наличные сбережения, с одной стороны, и являющихся источником средств для инвестиций - с другой. Уменьшение средств на руках у населения и рост объемов предоставляемых кредитов могут привести к превышению величины инвестиций суммы текущих сбережений, что в свою очередь ведет к возрастанию общих расходов и приводит к оживлению в экономике.

Наиболее эффективной может быть политика, сочетающая стимулирование совокупного спроса (в первую очередь, в так называемых "точках роста") и роста на этой основе ВВП с соблюдением запланированных пропорций между ВВП и объемом денежной массы. Политика же расширения совокупного спроса является эффективной там, где это:

· будет иметь максимальный мультипликативный эффект;

· не вызовет инфляции спроса (серьезного роста цен и инфляционных последствий не бывает, пока не восстановлен баланс между имеющимся предложением и недостаточным платежеспособным спросом).

При выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов достигается максимальный мультипликативный эффект. Мультипликатор - это коэффициент, выражающий соотношение между приростом дохода (кредитов банков) и вызывающий этот прирост увеличением объема инвестиций. Суть мультипликатора заключается в том, что даже незначительное повышение доходов домохозяйств или предложения кредитов коммерческими банками может вызвать гораздо большие изменения в равновесном уровне ВВП. Увеличение мультипликатора происходит в условиях, когда домашние хозяйства используют прирост их доходов для наращивания потребления.

Жилищный рынок имеет несколько характеристик, которые определяют особое его место в экономике любой страны и являются причиной высокого мультипликационного эффекта. В первую очередь - это наличие наибольшего коэффициента взаимосвязи с большинством других отраслей экономики, таких, как группы средств производства и группы товаров потребления. Так, даже незначительное увеличение спроса и оживления рынка недвижимости и стройиндустрии незамедлительно сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики. Деньги, направленные на покупку жилья, попадают в оборот предприятия, состоящего в технологической цепочке инвестиционно-строительного процесса. По разным оценкам, целевое вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает 2-3 денежные единицы прироста ВВП. Иными словами, целевое направление государственных средств через ипотечный инвестиционно-кредитный механизм в жилищную сферу позволяет достичь эффекта наибольшего (по сравнению с альтернативными вариантами вложения) прироста ВВП. Достигается это за счет:

· денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, является источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств за минусом средств на инвестирование);

· мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);