Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено договором:

- страховать за свои счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;

- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право:

- проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условия хранения предмета ипотеки;

- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;

- преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срок обязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые он отвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимости по решению суда. Для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейский суд. Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам искового производства, установленным гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным кодексами РФ. Удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд, по иску этого лица, может признать такое соглашение недействительным.

После обращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализация производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принять решение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Обычно стоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства. Размер основного обязательства составляет, как правило, 70-80% от стоимости предмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора в полном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы. Если после удовлетворения всех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге[10, c. 66].

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

- схема кредитования с оформлением Договора залога. Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога). Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий: квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»)[3, c. 85];

- схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:

- кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

- кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.