Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, предполагается, что право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре не оговорено, что находящееся (возводимое) на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако, если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только в случае указания на это в договоре.

Оценка земельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли - это особый вид платы за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита.

Следует, однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опыт определения цены земли в современных российских условиях точного и надежного результата не обеспечивает.

Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков. Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение как продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и структуру спроса и предложения и т.д. Не учитываются также такие определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д.

Подобный методический подход и определил очень низкие величины так называемой нормативной цены земли. По нормативным госрасценкам сегодня распродаются богатейшие черноземы Краснодарского и Ставропольского краев, Ростовской, Воронежской, Волгоградской и ряда других располагающих высокопродуктивными землями областей страны. При подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается главнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной сфере, но и во всей производственно-экономической структуре страны [7, с.98].

Распоряжение участком при приобретении его на публичных торгах ограничено: владелец не вправе менять назначение участка (в отдельных случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, такое возможно). Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом, как единый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги, приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходят к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации, не подлежит передаче в ипотеку.

Ипотекой предприятия может обеспечиваться денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. Если ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора ипотеки.

Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным образом имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости активов предприятия и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятия в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества предприятия, допускаются только с согласия залогодержателя.

В случае нарушения залогодателем своих обязательств, непринятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования имущества, что может привести к неплатежеспособности предприятия или к уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться в обычный или арбитражный суд с требованием о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Взыскание на заложенное имущество предприятия в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всех случаях, независимо от того, кто является залогодержателем [33, с.148].

Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.