В качестве заказчиков могут выступать инвесторы[4], вкладыва­ющие средства в капитальное строительство, а также физические и юридические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных программ по строительству.

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтаж­ные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предпри­ниматели. Для выполнения соответствующих видов работ они дол­жны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности (п. 2 ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности).

При осуществлении капитального строительства широко при­меняется система генерального подряда: заказчик заключает до­говор с одной строительной организацией — генеральным подряд­чиком, который для выполнение отдельных комплексов работ привлекает специализированные организации на основе догово­ра субподряда, т. е. в качестве субподрядчиков. В качестве гене­ральных подрядчиков и субподрядчиков могут выступать и граж­дане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Заказчик состоит в договорных отношениях только с генераль­ным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно л в сроки, предусмотренные договором, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполнение порученного субподрядчику комплекса работ он от­вечает перед генеральным подрядчиком.

Субподрядный договор по правовой природе является догово­ром строительного подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в качестве заказчика, а субподрядчик — в качестве под­рядчика.

С согласия подрядчика заказчик вправе заключать договор на выполнение определенных монтажных и иных специальных работ по данному объекту строительства с другими подрядными монтаж­ными и иными специализированными организациями. Такие за­ключаемые заказчиком договоры называются прямыми. Прямы­ми договорами принято считать также подрядные договоры, заключаемые застройщиком при смешанном способе осуществле­ния капитального строительства.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субпод­рядчика). По договору подряда — это соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый под­рядчиком заказчику, а по договору субподряда — законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтаж­ных и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику. Предметом прямого подрядного договора, заключаемого при смешанном способе осуществления строительства, является также комплекс определенных работ.

Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих выделить его из числа других договоров по выпол­нению работ: • работы по данному договору ведутся непосредственно по месту на­хождения объекта (предмета труда); • специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного про­изводства или законченный комплекс определенных работ по объек­ту строительства) и его субъектный состав (стороны договора — уча­стники инвестиционной деятельности в области капитального строительства); • длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обяза­тельств; • широкое применение системы генерального подряда; • наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих от­ношения по капитальному строительству.

Различаются следующие разновидности договора строитель­ного подряда:

• договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом: на новое строительство, в том числе строительство объектов «под ключ», на расширение, реконструкцию или техничес­кие перевооружение действующих предприятий, зданий и сооруже­ний. Такие договоры заключаются заказчиком с генеральным подряд­чиком, в качестве которого обычно выступают общестроительные организации, осуществляющие основные виды массовых общестрои­тельных работ (бетонных, земляных, каменных и т. д.);

• договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ: на монтаж технологического, энер­гетического или другого оборудования, на монтаж металлических, де­ревянных или иных строительных конструкций, на выполнение изо­ляционных, отделочных или других специальных строительных работ. Как правило, это субподрядные договоры;

• договоры на выполнение пусконаладочных работ. Это в большинстве случаев прямые договоры. Заключаются они обычно заказчиком со специализированными пусконаладочными организациями или с поставщиками оборудования (их специализированными организа­циями).

По согласованию сторон по правилам о договоре строитель­ного подряда могут осуществляться и работы по капитальному ремонту зданий н сооружений (п. 2 ст. 740 ГК).

Форма договора строительного подряда письменная. Какого-либо обязательного для сторон типового или примерного догово­ра строительного подряда (субподряда) нет. Договор может быть заключен в произвольной, по усмотрению сторон, письменной форме. При заключении договора они могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к упо­мянутому выше Руководству по составлению договора подряда на строительство в Российской Федерации.

Неисполнение требований к форме договора строительного подряда ведет к его неоплате, так например:

Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с администрации города стоимости работ по реконструкции здания, выполненных до заключения договора с другим подрядчиком.

Как видно из материалов дела, администрацией города было издано распоря­жение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду обществу для размещения в нем банка. Производителем работ указано общество при условии заключения договора строительного подряда, проект которого общество должно было представить в месячный срок. Возражая против иска, администрация сослалась на то, что проект договора не был представлен истцом в течение года.

В связи с этим администрация отменила названное распоряжение и приняла решение о размещении в упомянутом здании магазина и' передаче его другому подрядчику - будущему владельцу. Арбитражный суд в удовлетворении искового требования отказал по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался. Поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию здания только на осно­вании административного акта.

Поскольку новое назначение здания исключало возможность использования вы­полненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять и опла­тить их.