Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, цене и сроке договора.

Предмет договора. Условие о предмете договора строительно­го подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подря­да на реконструкцию такого-то предприятия и т. п.).

Цена договора. Это согласованная сторонами стоимость работ по договору. При определении цены договора стороны могут ру­ководствоваться Порядком определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в ус­ловиях развития рыночных отношений[5].

Срок договора. Срок договора строительного подряда — вре­мя, необходимое для осуществления предусмотренных в договоре работ. Срок этот в силу п. 1 ст. 7 Закона об инвестиционной дея­тельности определяется по соглашению сторон и фиксируются путем указания в договоре начального н конечного сроков выпол­нения работы. По соглашению сторон в договоре могут быть пре­дусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работ, если договором предусмотрена сдача результата выполненной работы сначала по этапам, а затем в целом по объекту строительства.

О важности такого условия как срок договора говорит такой пример из судебной практики:

Договор строительного подряда считается незаключенным, если ж нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

Генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным.

Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда под­рядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить опреде­ленный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обяза­тельства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим догово­ром, взысканию не подлежат.

В договоре строительного подряда, как правило, предусмат­риваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные комплексы работ. Под гарантиями исполнителя (подрядчика) в данном случае понима­ется его обязанность за свой счет устранить недоделки и дефекты, выявленные в пределах установленного гарантийного срока. Кро­ме того, в договоре обычно предусматриваются меры имущественной ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств в виде неустойки (штрафа, пени).

Условия договора сохраняют силу в течение всего срока дей­ствия договора. В случаях, когда после заключения договора зако­нодательством устанавливаются условия, ухудшающие положение хотя бы одной из сторон, договор может быть изменен.

3. Заключение и исполнение договора строительного подряда

3.1. Заключение договора строительного подряда

Предварительная разработка и утверждение в установленном порядке обязательных для обеих сторон определенных докумен­тов, наличие которых необходимо для заключения договора стро­ительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований заключения договора), действующим законодатель­ством не предусматриваются. Как отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетен­ции сторон договора.

Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической докумен­тации не является безусловным основанием для признавая договора незаключенным.

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика неустойки за просрочку оплаты работ.

В своих возражениях заказчик сослался на статью 743 ГК РФ, в соответствии с которой подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы согласно технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие требования. В связи с отсутствием технической документации, определяю­щей предмет договора, или соглашения о ее предоставлении договор следует счи­тать незаключенным.

Суд удовлетворил иск о взыскании неустойки, так как обязательство не выпол­нено к установленному сроку.

Суд отклонил доводы заказчика по следующим основаниям.

Предмет договора, как следует из статьи 740 ГК РФ, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным.

В соответствии со статьей 743 ГК РФ техническая документация определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, то есть пред­мет договора.

В договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 6 на 8 метров и указана договорная цена этих работ. До заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. Следовательно, это свидетельствовало о том, что сторонами фактически был определен предмет договора.

У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению. Заказчик принял результат работ по акту. Совокупность указанных обстоятельств не даст оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации.

Однако, чтобы заключенный договор был действителен, сто­роны предварительно должны получить определенные докумен­ты. Для заказчика — разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления', а для подрядчика — лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности2.

Работы по договору строительного подряда могут финансиро­ваться за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихо­зяйственных резервов заказчика (инвестора) (прибыль, амортиза­ционные отчисления, денежные накопления и сбережения граж­дан — предпринимателей и юридических лиц, средства, выплачи­ваемые страховыми организациями в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.), заемных финансовых средств заказчиков (инвесторов) (банковские кредиты, облигационные займы и другие средства), привлеченных финансовых средств заказчика (инвестора) (средства, полученные от продажи акций, и др.).

3.2. Права и обязанности сторон договора строительного подряда

Обязанности подрядчика по договору строительного подряда определяются его условиями, изложенными выше, а также обяза­тельными для него требованиями нормативно-технических доку­ментов по вопросам проектирования и строительства. Основная его обязанность — осуществить строительство (расширение, ре­конструкцию, техническое перевооружение) предусмотренного до­говором предприятия, здания, сооружения, иного объекта. При­чем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проектно-сметной документацией), требованиями строи­тельных норм и правил, других нормативно-технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных ра­бот и конечного результата работы подрядчика — объекта строи­тельства. При осуществлении строительства подрядчик обязан также соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.