– долгосрочный период инвестирования (создание фонда недвижимости на короткий cрок не отвечало бы основным принципам инвестирования в ресурсоемкие проекты на рынке недвижимости);

– ограничения для инвестора по выходу из проекта (погашение паев до завершения проекта — реальная угроза невыполнения поставленных задач, недофинансирование проекта);

– особый порядок привлечения дополнительных инвестиций в фонд (выдача дополнительных паев осуществляется только после регистрации соответствующих изменений в Правила доверительного управления (далее — ПДУ) ЗПИФн и при условии предварительно оговоренного в ПДУ права УК вносить такие изменения в ПДУ).

В целом эффективность работы инструментария ЗПИФн и юридические гарантии сохранности активов обеспечиваются за счет организационно-правовых аспектов инвестиционной деятельности через структуру фонда.

Во-первых, российским законодательством предусмотрено расширение линейки активов для закрытых ПИФов категории недвижимости. Инвестиционная декларация ЗПИФн устанавливает возможности по инвестированию как в венчурные проекты реального сектора (строительство и девелопмент), так и в более «консервативный» рентный бизнес, а также в ценные бумаги и другие корпоративные активы и финансовые инструменты.

Следует также отметить, что ЗПИФн могут приобретать недвижимое имущество не только в РФ, но и в иных государствах, являющихся членами ФАТФ (Financial Action Task Force on Money Laundering - FATF) - специальная финансовая комиссия по проблемам отмывания капиталов, международный межправительственный орган по борьбе с отмыванием. Дополняет это общая для всех российских ПИФов возможность приобретать иностранные ценные бумаги, обращающиеся на организованных рынках ценных бумаг за пределами РФ.

Таким образом, ЗПИФн позволяет организовывать инвестиционный проект по приобретению (созданию) активов на территории России в виде недвижимости (строительства) и/или ценных бумаг с сохранением возможностей по диверсификации как рыночных рисков снижения стоимости того или иного актива (ценной бумаги, объекта недвижимости и т. п.) за счет приобретения альтернативного (эквивалентного) замещения, так и валютных и страновых рисков при инвестировании в зарубежные реальные и финансовые активы через ЗПИФн.

Во-вторых, в соответствии с законодательством России ЗПИФн не является юридическим лицом. Это означает, что инвестор фонда не несет тех рисков, которые сопряжены с результатами финансово-экономической деятельности юридического лица. Таким образом, отсутствует риск обращения взыскания на имущество фонда при банкротстве управляющей компании — сохраняется только общий риск снижения стоимости вложений в фонд. Также нивелируются операционные и организационные риски, присущие вложениям в капиталы юридических лиц: риски утраты оперативного управления, возникновения корпоративных конфликтов и даже неблагоприятных последствий от целенаправленных действий третьих лиц сводятся к минимуму, и не в последнюю очередь благодаря многоуровневой системе управления и контроля над фондом и структуре бенефициариев ЗПИФн.

В-третьих, согласно российскому законодательству ЗПИФн функционирует исключительно в рамках определенной инфраструктуры, к которой относится управляющая компания (управление и распоряжение активами), специализированный депозитарий (учет имущества фонда, контроль за распоряжением активами ЗПИФн), регистратор (учет пайщиков фонда), аудитор(ы) и оценщик(и) ЗПИФн (аудит отчетности управляющей компании и фонда, оценка реальных и нерыночных финансовых вложений фонда). Указанные субъекты, обслуживающие деятельность ЗПИФн, и российский финансовый регулятор (Федеральная служба по финансовым рынкам) обеспечивают не только неукоснительное соблюдение требований законодательства, регулирующего работу фондов, но и дополнительные гарантии сохранности иностранных инвестиций в российские активы и, соответственно, последовательную реализацию через ЗПИФн функции защиты имеющихся активов.

Суть защиты активов такова:

– наличие жесткого контроля со стороны Специализированного депозитария за распоряжением активами фонда (нивелирование рисков несанкционированного выбытия стратегического имущества из состава фонда);

– закрытие структуры бенефициариев фонда в реестре пайщиков (владельцы недвижимости и/или акций (облигаций) поименованы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и реестрах владельцев эмиссионных ценных бумаг как «владельцы инвестиционных паев ЗПИФн»);

– отсутствие необходимости передавать (отчуждать) имущество фонда третьему лицу (при возникновении соответствующей необходимости). Взамен этого можно в кратчайшие сроки продать паи этому лицу, избежав процедур переоформления недвижимости и/или корпоративных активов в российских учетных системах.

В-четвертых, экономическая модель работы ЗПИФн создана с учетом необходимости финансирования долгосрочных и капиталоемких проектов при одновременном обеспечении стабильности фонда и возможностей по эффективному реинвестированию средств в новые или существующие проекты. Реализация этой задачи достигается благодаря особому режиму налогообложения паевых инвестиционных фондов. Суть его состоит в том, что в отношении доходов, формируемых в результате деятельности ЗПИФн, действует эффект отложенного налогообложения, т. е. прибыль фонда не облагается налогом на прибыль (или налогом на доходы физических лиц) при условии, что она не направляется на выплату промежуточного дохода пайщикам и/или не выплачивается в качестве компенсации при погашении инвестиционных паев. Соответственно, в случаях выплаты доходов (или погашения паев) налогообложение будет производиться у пайщика – применительно к размеру полученного дохода или положительной разнице приобретения и погашения паев. ЗПИФн получает уникальную возможность организовать безналоговое реинвестирование аккумулируемых доходов в новые проекты и/или иные активы.

Кроме того, использование ЗПИФн позволяет избежать и двойного налогообложения. Так, при обычном инвестировании (например, через приобретение корпоративных активов) налогообложение происходит на уровне как инвестора (при реализации актива), так и реципиента инвестиций (при получении инвестиций). В случае же с фондом налогообложению подлежат доходы пайщиков, т. е. только на уровне инвестора.

С учетом этих аспектов (эффекта отложенного налогообложения и избежание двойного налогообложения) достигается существенный экономический выигрыш от использования ЗПИФн как инструмента организации инвестиционного процесса, управления проектом и/или активами.

При этом немаловажен тот факт, что наличие особенного режима налогообложения в ЗПИФн не является результатом работы механизма минимизации налоговой нагрузки. Особый режим налогообложения деятельности в рамках фонда был специально предусмотрен законодателем в целях эффективного решения задач по привлечению долгосрочных инвестиций и финансированию соответствующих проектов за счет средств не только внутренних, но и внешних инвесторов.