Особое внимание следует уделить режиму иностранных инвестиций в ЗПИФн. При сохранении всех изложенных преимуществ налогового режима, действующего для резидентов РФ, иностранные инвесторы получают еще более выгодные условия для вложений в ЗПИФн на территории России.

Так, по общему правилу, если в качестве инвестора (пайщика ЗПИФн) выступает нерезидент РФ, не имеющий постоянного представительства на территории РФ, то налоговая ставка по налогу на прибыль, подлежащему уплате в бюджет РФ, будет ниже ставки по аналогичному налогу для резидента и составит 20% (против 24% для российского инвестора).

Однако такой режим действует лишь при извлечении дохода из фонда в результате погашения паев. Если паи продаются на вторичном рынке, то необходимость уплачивать налог на прибыль на территории России не возникает. Такая операция нерезидента, не имеющего представительства в РФ, находится вне налогообложения, что позволяет иностранному инвестору не нести налогового бремени в случае досрочного выхода их фонда.

Таким образом, сказанное выше позволяет утверждать, что российское налоговое законодательство создает исключительно благоприятный с точки зрения налогообложения режим для инвестирования иностранными организациями через структуру закрытого ПИФа. Соответственно, можно сделать однозначный вывод о том, что инвестирование проектов, организованных через конструкцию ЗПИФн для иностранного инвестора существенно привлекательнее прямых инвестиций.

В-пятых, ЗПИФн — это механизм секьюритизации вложений и повышения ликвидности активов при их передаче в состав фонда. Достигается это путем приобретения в состав фонда разрозненных и неоднородных активов (в том числе передающиеся в него и создаваемые в рамках ЗПИФн). Будучи консолидированными, они позволяют включить в оборот стандартный финансовый инструмент — ценную бумагу в виде инвестиционного пая. С одной стороны, это позволяет отчуждать такой производный актив, как инвестиционный пай, без дополнительных транзакционных издержек при одновременном сохранении стратегии работы управляющей компании с активами фонда. С другой стороны, наличие такой ценной бумаги, как ин вестиционный пай (вместо реального актива), создает предпосылки к организации обращения этих паев — как внебиржевого, так и биржевого. При этом последнее обстоятельство обеспечивает дополнительную ликвидность производного актива для инвестора фонда благодаря широким возможностям по привлечению заемных банковских средств при менее жестких требованиях Центробанка России к резервированию средств по ссудной задолженности, обеспеченной залогом инвестиционных паев (обращающихся на российской бирже и прошедших в листинг на соответствующей площадке).

Чтобы в полной мере оценить те преимущества и выгоды, которые предоставляет ЗПИФн, нельзя оставлять без внимания и природу этого инструмента, обусловленную инвестиционным характером работы фонда недвижимости. Именно через призму инвестиционной направленности можно проводить объективное сравнение ЗПИФн с иными формами и способами привлечения финансирования и управления проектами в сфере строительства и девелопмента на рынке недвижимости.

Цель организации проекта с использованием фонда недвижимости всегда сопряжена с инвестиционными ожиданиями инвесторов и необходимостью аккумулирования больших объемов средств в рамках единого имущественного комплекса.

Именно поэтому экономически обоснованной является исключительно денежная форма компенсации при выходе пайщика из фонда и погашении паев.

Инвестиционный фонд изначально нельзя рассматривать как инструмент удовлетворения потребностей граждан, как потенциальных пайщиков, в жилье или других объектах недвижимого имущества.

ЗПИФн — прежде всего инструмент для инвестиций в том смысле, который вкладывает Закон «Об инвестиционных фондах», т. е. способ вложения средств с целью извлечения прибыли на принципах долгосрочного инвестирования, сопряженного как с известными перспективами существенного роста стоимости вложений, так и рисками возможного снижения таковой. И во вторую очередь ЗПИФн — это эффективный инструмент для старта и/или поддержки работающего проекта, связанного с передачей создаваемых объектов недвижимости в собственность конечным потребителям.

3. Перспективы развития ЗПИФН и возможности повышения рентабельности

3.1 Квалифицированные инвесторы

Все больше частных лиц и организаций, обладающих различным уровнем профессионализма и опыта в вопросах инвестирования, вкладывают средства на рынке ценных бумаг и рынке коллективных инвестиций.

Российский фондовый рынок не стоит на месте, постепенно растет потребность в новых финансовых инструментах с различной степенью риска и доходности. Именно в этой связи законодатель пришел к необходимости ввести градацию инструментов для вложения средств. Такая дифференциация направлена на расширение линейки финансовых продуктов и форм работы с ними при росте безопастности для «доверчивых, но неопытных инвесторов».

Новая редакция Федерального закона «О рынке ценных бумаг» вводит термин «квалифицированный инвестор».

Ряд участников рынка являются «квалифицированным инвестором в силу закона» - это: брокеры, дилеры, управляющие ценными бумагами и инвестиционными активами, кредитные организации, страховые компании, инвестиционные и пенсионные фонды, Банк России, Внешэкономбанк, Агентство по страхованию вкладов, международные финансовые организации, иные лица по указанию федеральных законов).

Обычные юридические и физические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами, если в силу ряда установленных в законе критериев смогут:

- подтвердить свой профессионализм (наличие достаточного объема знаний, чтобы адекватно оценивать риски);

- экономическую состоятельность (наличие достаточного капитала, гарантирующего такое лицо от финансового краха в случае неудачных вложений).

Определяя перечень финансовых инструментов предназначенных исключительно для квалифицированных инвесторов, первым на что обратил внимание законодатель явились инвестиционные фонды. Ряд введенных категорий закрытых и интервальных фондов в обязательном порядке должны быть предназначены только для квалифицированных инвесторов.

Любой закрытый или интервальный фонд может быть заявлен, как фонд для квалифицированных инвесторов, и соответственно, использовать тот расширенный инструментарий, который вводит новая редакция ФЗ «Об инвестиционных фондах» (инвестиционные комитеты; неполная оплата паев; «плечевые», в том числе кредитно-заемные операции; совершение сделок с собственными пайщиками и ряд иных возможностей).

3.2 Новые типы фондов

Новые типы фондов предоставляют возможность для инвестирования в ранее недоступные активы, делают инвестиции в фонд более привлекательными, а организацию проектов через фонд – более эффективной.

Революционным для законодательства Российской Федерации, регулирующего деятельность финансовых рынков, стало введение в ФЗ «О рынке ценных бумаг» категории «квалифицированный инвестор». В связи с этим, а также в свете развития законодательства о рынке коллективных инвестиций произошло появление новых типов инвестиционных фондов, открывающих для инвесторов и управляющих новые перспективы.