Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО АЛИКОМ
Величина ставки дисконта была определена с использованием метода анализа рисков исоставила 20,94%.(расчет ставки дисконтирования приведен в Приложении 1) .
Для расчета стоимости реверсии используется метод прямой капитализации.
Рассчитаем по прогнозным данным величины стоимости продажи и аренды недвижимости производственно-складского назначения с учетом коэффициента капитализации для определения величины реверсии в постпрогнозном периоде.
Таблица 17
|
2008 год |
2009 год |
2010 год |
2011 год |
2012 год | |
|
АРЕНДА | |||||
|
Стоимость 1 кв.м. |
198 |
215 |
239 |
266 |
297 |
|
Рост стоимости в % |
2% |
5% |
5% |
6% |
6% |
|
ПРОДАЖА | |||||
|
Стоимость 1 кв.м. |
19 799 |
21 462 |
23 539 |
25 416 |
27 093 |
|
Коэффициент капитализации |
0,06 |
0,06 |
0,06 |
0,06 |
0,07 |
Доходы в прогнозируемый период.
Величина среднерыночной арендной платы на начало 2008 года будет составлять в среднем для офисных помещений – 732 рубля за 1 кв.м В следующие прогнозные периоды ожидается повышение арендной ставки, в соответствии с изменениями на рынке недвижимости аналогичного назначения. Таким образом, Оценщиком для расчета величины будущих денежных потоков принята начальная стоимость арендных платежей в месяц на 2008 год, в следующие прогнозные периоды ставка будет увеличиваться в соответствии с темпом роста недвижимости рассматриваемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, рассчитанным выше.
Расходы в прогнозируемый период.
Расходы в следующие прогнозируемые периоды будут составлять текущие постоянные и переменные затраты, приходящиеся на долю Собственника при сдаче помещений в аренду. По данным статьям так же был составлен прогноз.
Таблица 18
|
Прогнозный период | |||||
|
Наименование позиций |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
|
Общая площадь |
927,1 |
927,1 |
927,1 |
927,1 |
927,1 |
|
Арендная ставка для здания в мес. |
200 |
215 |
239 |
266 |
297 |
|
Потенциальный валовый доход в год, руб |
2 225 040 |
2 394 584 |
2 659 846 |
2 964 393 |
3 308 225 |
|
Потери арендной платы от недозагрузки, % |
1% |
1% |
1% |
1% |
1% |
|
Потери от неплатежей, % |
2% |
2% |
2% |
2% |
2% |
|
Действительный валовый доход, руб. |
2 158 289 |
2 322 747 |
2 580 051 |
2 875 461 |
3 208 978 |
|
Операционные расходы |
306 355 |
306 945 |
308 963 |
311 594 |
314 841 |
|
Постоянные затраты |
252 398 |
250 520 |
248 680 |
246 879 |
245 123 |
|
Платежи за землю |
4 268 |
4 665 |
5 099 |
5 573 |
6 091 |
|
Налог на имущество, 2,2% |
227 452 |
225 178 |
222 903 |
220 629 |
218 354 |
|
Страхование имущества 0,2% |
20 677 |
20 677 |
20 677 |
20 677 |
20 677 |
|
Другие |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Переменные затраты |
53 957 |
56 424 |
60 284 |
64 715 |
69 718 |
|
Коммунальные платежи |
- |
- |
- |
- |
- |
|
Расходы на управление |
32 374 |
34 841 |
38 701 |
43 132 |
48 135 |
|
Расходы на текущий и кап. ремонты, (всего за год) |
10 791 |
10 791 |
10 791 |
10 791 |
10 791 |
|
Отложенный ремонт |
10791 |
10 791 |
10 791 |
10 791 |
10 791 |
|
Чистый годовой доход, руб. |
1 851 934 |
2 015 802 |
2 271 087 |
2 563 867 |
2 894 137 |
|
Ставка дисконтирования |
20,94% |
20,94% |
20,94% |
20,94% |
20,94% |
|
Коэффициент дисконтирования |
0,91 |
0,75 |
0,62 |
0,51 |
0,42 |
|
Приведенные денежные потоки |
1 683 959 |
1 515 536 |
1 411 771 |
1 317 765 |
1 229 912 |
|
Коэффициент капитализации |
7% | ||||
|
Стоимость реверсии |
43 949 036 | ||||
|
Приведенная стоимость реверсии |
18 676 873 | ||||
|
Стоимость объекта оценки |
24 605 905 | ||||
