- регистрация осуществляется путем специальной регистраци­онной надписи на документе, выражающем содержание сделки (аналог удостоверительной надписи нотариуса);

- требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, аналогичны и текстуально совпадают с требованиями, установленными ст. 45 Основ законо­дательства Российской Федерации о нотариате.

Отличия в деятельности нотариуса и государственного регистра­тора. Отсутствует этап согласования условий сделки. Поскольку государственный регистратор работает с уже законченным докумен­том, не при сторонах, а в их отсутствие, после принятия документов на регистрацию, это чаще всего приводит к тому, что регистрация существенно затягивается помимо и так достаточно больших сроков регистрации (1 месяц). Определение обстоятельств, имеющих суще­ственное значение для совершения сделки с недвижимостью, требу­ет юридической подготовки, которая отсутствует не только у сторон, но зачастую и у государственных регистраторов.

Отсутствует работа с самим правообладателем, как нынешним, так и будущим, которая заключается в выявлении истинной воли сторон, понимания ими значения своих действий, наличия или отсутствия заблуждения. В нотариальном производстве это обес­печивается зачитыванием текста сделки нотариусом, вопросами и ответами участников сделки, выяснением понимания значения своих действий, ее правовых последствий, обсуждением не толь­ко существенных, но и факультативных условий сделки.

Упрощается процедура выдачи доверенностей при распоряжении недвижимостью, что не будет обеспечивать в полной мере проверку за­конности юридических действий участников гражданского оборота.

В Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним» везде речь идет о том, что представитель должен представить надлежащим образом оформленную доверен­ность (ст. 16 и др.). Но дело в том, что согласно ст. 185 ГК РФ такая доверенность может быть совершена в простой письменной фор­ме, поскольку для сделок по отчуждению недвижимости не уста­новлена обязательная нотариальная форма. Государственный ре­гистратор должен будет принять такую доверенность. То же самое относится и к доверенностям на получение дубликатов утраченных правоустанавливающих документов (купли-продажи, передачи жилого помещения в собственность и т. д.). Эти доверенности так­же могут выдаваться в простой письменной форме.

Такое положение дел определенно приведет и уже приводит к на­рушению прав граждан, как правило, одиноких пожилых людей; людей, страдающих психическими заболеваниями, но юридически дееспособных; людей-растерях, не придающих значения правовым формальностям, теряющих документы; лиц, на длительное время выехавших с места постоянного жительства в связи с работой или по другим причинам; не проживающих в месте своего постоянного жи­тельства.

В компетенцию регистратора не входит оказание правовой помо­щи гражданам при заключении сделки, тем более помощи бесплат­ной. Кроме того, не установлены льготы для граждан при оплате сбора за регистрацию. Нотариусы же являются субъектами, на ко­торых государством возложена обязанность обеспечивать реализацию права граждан на получение в соответствии со ст. 48 Кон­ституции Российской Федерации квалифицированной юриди­ческой помощи, в т. ч. бесплатной. Между тем регистратор в со­ответствии со своей моделью деятельности такую помощь не ока­зывает, поскольку стороны должны ему представить уже готовый и подписанный текст сделки.

Кроме того, при обращении к нотариусу целый ряд граждан и организаций имеют право на льготы (бесплатное либо на льгот­ных условиях совершение нотариальных действий). Тарифы же за регистрацию установлены в одинаковом размере без учета ка­ких-либо льгот для граждан.

Различен правовой статус и квалификационные требования к ре­гистратору и нотариусу. Прежде всего существенно различен уро­вень квалификационных требований к нотариусу и регистратору. Для лица, претендующего на занятие должности как нотариуса, занимающегося частной практикой, так и государственного но­тариуса, необходимо наличие высшего юридического образова­ния, прохождение стажировки у нотариуса по общему правилу сроком не менее одного года, сдача квалификационного экзаме­на. Только потом может появиться возможность конкурсного за­нятия вакантной должности нотариуса. Для занятия должности регистратора высшее юридическое образование необязательно, регистратором прав может быть назначено лицо, имеющее опыт работы в органах государственной регистрации прав не менее двух лет, т. е. с опытом, но со средним образованием. Кроме того, регистратору не надо проходить стажировку, достаточно пройти специальные курсы (учебная программа до 150 часов) и сдать ква­лификационный экзамен. Таким образом, вызывает удивление, что для столь сложной и содержательной юридической деятель­ности регистратора в законе устанавливаются весьма заниженные квалификационные требования.

Таким образом, можно прийти к следующим выводам.

1. Система регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним как общегосударственная система учета и регистрации объектов недвижимости на территории России объективно необ­ходима.

2. Деятельность регистратора носит при работе с документами квазинотариальный характер и тем самым частично закрывает проблемы, образующиеся в связи с отказом от обязательного но­тариального удостоверения сделок с недвижимостью.

3. Деятельностью регистратора не охватывается, к сожалению, та часть полномочий нотариуса, которая связана с взаимодействи­ем с самим правообладателем - как будущим, так и настоящим,- на этапе согласования условия сделки и ее заключения

4. Введение в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приводит к ряду новых правовых решений (простая письменная форма доверенно­сти в сфере недвижимости), последствия которых никем не прог­нозировались и не просчитывались.

В конечном счете и система учреждений юстиции и система но­тариата имеют одну цель - обеспечить правовую защиту прав участ­ников рынка недвижимости, стабильность и бесспорность отно­шений собственности на недвижимость. Поэтому конечная цель совместной работы - поиск взаимодополняющего варианта юри­дической деятельности, когда и регистраторы, и нотариусы являют­ся звеньями одной системы обеспечения законности в гражданском обороте, связанном с недвижимостью.

[1] Куклина Н. История российского нотариата // Российская юстиция. 1997.№12

[2] Куклина Н. История российского нотариата // Российская юстиция. 1997.№12 с.31.

[3] Из истории российского нотариата // Нотариус. 1997.№3 с.49.

[4] Из истории российского нотариата // Нотариус. 1997.№3 с.49

[5] Справочник государственного нотариуса. М., 1968. с.5.

[6] Ведомости ВС СССР. 1973. №30 с. 393.