Оценка бизнеса

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализа­ции – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

Rср = Rзд ´ Дзд + Rзем ´ Дзем

Где

Rср

– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

 

Rзд

– коэффициент капитализации для зданий, сооружений;

 

Дзд, Дзем

– процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;

 

Rзем

– коэффициент капитализации для земли.

В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответству­ющий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуе­мой ставки конечной отдачи.

Текущая отдача (общий коэффициент капитализации)

=

Требуемая конечная отдача

–

Фактор фонда возмещения

´

Прогнозируемое повышение стоимости собственного капитала за период владения

Прирост стоимости определяется в два этапа:

– Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.

Доля зданий и сооружений ´ Фактор сложного процента (фактор роста) + + Доля земли в общей стоимости ´ Фактор сложного процента = = Средневзвешенный фактор роста

Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложногопроцента.

– Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне-взвешенного фактора роста.

В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.

V=

Y

Rср

Где

V

– общий чистый операционный доход;

 

Y

– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

 

Rср

– стоимость всего недвижимого имущества.

4. И, наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

Vзем = V ´ Дзм,

Где

Vзем

– общий чистый операционный доход;

 

V

– средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

 

Дзм

– стоимость всего недвижимого имущества.

Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора. Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной главе в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости.

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной ене по формуле

R =

Yанал

Vанал

Где

R

– общий коэффициент капитализации;

 

Yанал

– чистый операционный доход аналога;

 

Vанал

– продажная цена аналога.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле

V =

Y

R

Где

V

– вероятная стоимость объекта оценки;

 

Y

– чистый операционный доход объекта;

 

R

– коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.

Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. В процессе применения метода можно выделить следующие этапы:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв.

2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с! продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной! подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных I коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также | рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.

4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.


Страница: