Оценка бизнесаРефераты >> Бухгалтерский учет и аудит >> Оценка бизнеса
5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издери освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли предполагаемой выручки от продажи участков.
7. Определяется ставка дисконта.
8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.
Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:
– методом сравнительной единицы;
– методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
– индексным способом оценки.
Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
|
Стоимость строительства базовой единицы |
Требуемая площадь | = |
Стоимость строительства по базовой единице | ± |
Поправки на особенности оцениваемого объекта | = |
Всего |
Мультипликатор с учетом местных условий | = |
Оценка полной стоимости |
Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:
1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.).
2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
3. Суммирование поэлементных затрат.
Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
Третий этап. Определение износа зданий и сооружений
После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.
Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.
В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений:
- метод срока жизни;
- метод разбиения.
Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:
- устранимый физический износ;
- неустранимый физический износ;
- устранимый функциональный износ;
- неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке.
Определение (оценка) физического износа. При расчете физического износа эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.
Таблица. 1. Определение физического износа
| Элемент здания | Восстановительная стоимость, долл. | ´ | Износ, % | = | Накопленный износ, долл. | |
|
1. Фундамент 2. Энергосистема 3. … | … | … | … | |||
Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес конструктивного элемента здания | ´ | Процент износа | = | Удельный вес износа в стоимости здания |
Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:
