Оценка бизнесаРефераты >> Бухгалтерский учет и аудит >> Оценка бизнеса
– недостатками, требующими добавления элементов;
– недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:
| Потери в арендной плате (за месяц) |
´ | Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости |
Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.
Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами:
методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;
методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле
| Экономический износ | = | Потери в арендной плате | ´ | Валовой рентный мультипликатор |
Определение износа объекта методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:
1. Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
2. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
3. Эффективный возраст (экспортно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.
4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
5. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:
| И | = | ЭВ |
| ВС | ЭЖ |
|
Где |
И |
– износ |
|
ВС |
– восстановительная стоимость; | |
|
ЭВ |
– эффективный возраст; | |
|
ЭЖ |
– срок экономической жизни. |
Эта формула может быть записана следующим образом:
| ЭВ |
= Процент износа восстановительной стоимости |
| ЭЖ |
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.
1.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик должен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.
Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами:
- не связаны жестко с землей;
- могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;
- могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:
- одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай – определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);
- множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай – переоценка основных фондов);
- производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай – при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).
В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком», а в третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (рис. 1)
