Оценка бизнеса

Сн.с = ПИ + КИ, (II.2)

где

ПИ

– прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основании договора подряда (ПИ = Ссмет);

 

КИ

– косвенные издержки, т.е. издержки инвестора связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

– стоимость разработки проекта и авторского надзора;

– стоимость согласования проекта и экспертизы;

– оплата услуг консультантов;

– затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям;

– издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда, налоги)

– издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда;

– издержки, связанные с выводом объекта на полную мощность и т.д.

Сметная стоимость (Ссмет) определяется по формуле

Ссмет = Сс.м.р + Соб + ПЗ (II.3)

где

Сс.м.р

– стоимость строительно-монтажных работ;

Соб

– стоимость оборудования отнесенного к недвижимости;

ПЗ

– прочие (неучтенные) затраты;

Сс.м.р = ПЗ + НР +ПН; (II.4)

ПЗ = Сз.п Смат + Сэмм, (II.5)

где

Сз.п

– заработная плата строительных рабочих и машинистов;

Смат

– стоимость строительных материалов;

Сэмм

– стоимость эксплуатации машин и механизмов;

НР

– накладные расходы;

ПН

– плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика

Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, участок является государственной собственностью. Будущему покупателю земля не передается в собственность, поэтому он должен платить земельный налог.

Определение восстановленной стоимости здания

Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости[7] (УПВС № 18 табл.24е)

В соответствии с "Общей частью к сборникам УПВС", в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством т.е. сумму ПИ + КИ в формуле (II.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = V ´ Сед ´ Ккл ´ К1 ´ К1 терр ´ К2 (II.6)

где

V

– строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п.м;

Сед

– стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г. определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Ккл

– поправочный коэффициент 3-го климатического района, в котором расположен г. Саяногорск РХ

К1

– коэффициент перехода от сметных цен 1969 г к сметным ценам 1984 г. К1 = 1,19

К1 терр

– поправочный территориальный коэффициент к коэффициенту К1, К1 терр = 1,03

К2

– индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при министерстве по градостроительной и жилищной политике РХ. По состоянию на дату оценки данный индекс составляет К84/2003 = 34,4

В таблице 11 приведен расчет ПВС здания склада.

Таблица 11. Расчет ПВС здания склада

Наименование здания

V, м3

Сед

Ккл

К1

К1 терр

К2

ПВС

на 01.01.03 г., руб.

Здание склада

7331

12,7

0,92

1,19

1,03

34,4

3611581,31

ИТОГО

           

3611581,31

Определение физического износа объекта недвижимости

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле

(II.7)

где

– физический износ здания, %

– физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

li

– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости объекта;

n

– число отдельных конструкций, элементов или систем объекта.


Страница: