Оценка бизнесаРефераты >> Бухгалтерский учет и аудит >> Оценка бизнеса
Расчет физического износа здания приведен в таблице 12.
Таблица 12. Расчет физического износа склада
| Конструктивный элемент | удельный вес в общей стоимости | Фактический физический износ элементов | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания |
|
1. Фундаменты | 8 | 20 | 1,6 |
|
2. Стены и перегородки | 31 | 25 | 7,75 |
|
3. Перекрытия | 17 | 30 | 5,1 |
|
4. Кровля | 7 | 50 | 3,5 |
|
5. Полы | 9 | 35 | 3,15 |
|
6. Окна и двери | 8 | 30 | 2,4 |
|
7. Внутренняя отделка | 4 | 50 | 2,0 |
|
8. Санитарно-технические и электротехнические устройства | 3 | 100 | 3 |
|
9. Прочие работы |
13 | 50 | 6,5 |
|
10. ИТОГО | 100 | 35,0 |
Определение накопленного функционального износа объекта недвижимости
Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет 30%
Определение износа внешнего воздействия объектов недвижимости
Внешнее устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. На момент оценки, внешний износ объекта составляет 40%.
Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле
(II.8)
Подставив данные из табл. 11 и 12 в формулу (II.8), получим стоимость здания
руб.
Стоимость объекта оценки полученная затратным методом составляет 985962,00 руб.
Сравнительный подход
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
1) права собственности на недвижимость;
2) состояние рынка;
3) экономические характеристики;
4) условия финансирования;
5) местоположение;
6) характер использования;
7) условия продажи;
8) физические характеристики;
9) компоненты не связанные с недвижимостью.
В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточно очными официальными сведениями о продажах (предложениях о продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом.
Таблица 13. Сравнение продаж
| Элементы сравнения | Ед изм. | Объект оценки | Объекты сравнения | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | |||
|
Дата продажи | декабрь 2002 г. | октябрь 2002 г. | ноябрь 2002 г. | ноябрь 2002 г. | ||
|
Общая площадь | м2 | 1119,2 | 7241,4 | 2464,7 | 10530,2 | 4431,0 |
|
Полезная площадь | м2 | 1060,7 | 6583,1 | 2210,5 | 8775,2 | 4028,2 |
|
Высота | м | 6,55 | 6,15 | 3,6 | 6,8 | 4,5 |
|
Объем | м3 | 7331.0 | 44534,6 | 8873,0 | 71605,4 | 19940,0 |
|
Год постройки | г. | 1976 | 1980 | 1976 | 1969 | 1975 |
|
Основные конструктивные элементы здания: | ||||||
|
– фундаменты | жел/бетонные столбчатые | бетонные ленточные | кирпичные ленточные | бетонные ленточные | бетонные ленточные | |
|
– стены | панельные | панельные | кирпичные | силикатные | кирпичные | |
|
– перегородки | кирпичные | панельные | отсутствуют | кирпичные | кирпичные | |
|
– перекрытие | жел/бетонное | жел/бетонное | жел/бетонное | жел/бетонное | жел/бетонное | |
|
– крыша | совмещенная | железная | отсутствует | стропила деревянные, кровля – асбестоцементные листы (шифер) | отсутствует | |
|
– полы | бетонные | бетонные | бетонные | бетонные | отсутствуют | |
|
– проемы оконные | отсутствуют | двойные глухие | отсутствует | отсутствуют | отсутствует | |
|
– проемы дверные | металлические ворота | ворота деревянные | ворота дощатые | простые | отсутствует | |
|
– электротехнические устройства | отсутствуют | отсутствуют | отсутствует | электроосвещение | отсутствует | |
|
– внутренняя отделка | штукатурка, побелка | отсутствует | отсутствует | штукатурка стен, масляная окраска окон, дверей | отсутствует | |
|
Единицы сравнения | ||||||
|
Цена продажи | руб. |
1 450 000 |
360 000 |
3 700 000 |
420 000 | |
|
Цена за единицу общей площади | руб./м2 |
200,2 |
146,1 |
351,4 |
94,8 | |
|
Цена за единицу полезной площади | руб./м2 |
220,3 |
162,9 |
421,6 |
104,26 | |
|
Цена за единицу объема сооружения | руб./м3 |
32,6 |
40,6 |
51,7 |
21,1 | |
|
Корректировки | (Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки) | |||||
|
Цена продажи | руб. |
1 450 000 |
360 000 |
3 700 000 |
420 000 | |
|
Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | |
|
Корректировка | % | |||||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 450 000 |
360 000 |
3 700 000 |
420 000 | |
|
Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | |
|
Корректировка | % | |||||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 450 000 |
360 000 |
3 700 000 |
420 000 | |
|
Условия продажи | коммерч. | коммерч. | коммерч. | коммерч. | коммерч. | |
|
Корректировка | % | |||||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 450 000 |
360 000 |
3 700 000 |
420 000 | |
|
Условия рынка (время продажи) | январь 2003 г. | декабрь 2002 г. | октябрь 2002 г. | ноябрь 2002 г. | ноябрь 2002 г. | |
|
Корректировка | % | 1 | 3 | 2 | 2 | |
|
Скорректированная цена | руб. |
1 464 500 |
370 800 |
3 774 000 |
428 400 | |
|
Местоположение | пром. зона | пром. зона | пром. зона | пром. зона | пром. зона | |
|
Корректировка | % | |||||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 464 500 |
370 800 |
3 774 000 |
428 400 | |
|
Физические характеристики | ||||||
|
Размер | 1119,2 | 7241,4 | 2464,7 | 10530,2 | 4431,0 | |
|
Корректировка | % | -6,4 | -2,2 | -9,4 | -4 | |
|
Скорректированная цена | руб. |
1 370 772 |
362 642 |
3 419 244 |
411 264 | |
|
Подъездной автопуть | есть | есть | есть | есть | ||
|
Корректировка | % | |||||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 370 772 |
362 642 |
3 419 244 |
411 264 | |
|
Подъездной ж/д путь | нет | нет | нет | есть | ||
|
Корректировка | % | -15 | ||||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 370 772 |
362 642 |
3 419 244 |
349 574 | |
|
Техническое состояние | удовлетворительное | удовлетворительное | неудовлетворительное | удовлетворительное | плохое | |
|
Корректировка | % | 15 | 20 | |||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 370 772 |
417 038 |
3 419 244 |
419 489 | |
|
Удаленность от центра | удален | удален | частично удален | частично удален | частично удален | |
|
Корректировка | % | -5 | -5 | -5 | ||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 370 772 |
396 186 |
3 248 282 |
398 515 | |
|
Наличие рядом аналогичных зданий | нет | нет | есть | есть | есть | |
|
Корректировка | % | -10 | -10 | -10 | ||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 370 772 |
356 567 |
2 923 454 |
358 664 | |
|
Использование | склад, гараж | склад | склад | склад, цех | склад, гараж | |
|
Корректировка | % | 15 | 15 | -10 | ||
|
Скорректированная цена | руб. |
1 576 388 |
410 052 |
2 631 109 |
358 664 | |
|
Скорректированная цена | руб. |
1 576 388 |
410 052 |
2 631 109 |
358 664 | |
|
Для выводов | ||||||
|
Общая чистая коррекция | руб. |
126 388 |
50 052 |
1 068 891 |
61 336 | |
|
в % от цены продажи | % | 8,7 | 13,9 | 28,9 | 14,6 | |
|
Весовой коэффициент | 1 | 4 | 2 | 5 | ||
