Оценка бизнеса

Рефераты >> Бухгалтерский учет и аудит >> Оценка бизнеса

Расчет:

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, составляет 856 011 .руб.

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Для расчета стоимости Объекта был применен метод капитализации доходов.

Этапы расчета:

1. Определяем ПВД (потенциальный валовой доход

ПВД = S ´ Са

ПВД = 1060,7 ´ 13,61 : 12 мес. = 173 234 руб.

2. Определяем ДВД (действительный валовой доход) при недозагрузке помещений – 15% и недоборе платежей 7%.

ДВД = 173234 – [173234 ´ (0.15 + 0.07)] = 135 123 руб.

3. Операционные расходы (ОР) составляют 16251 руб. ОР делятся на условно постоянные, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг и условно-переменные расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и на расходы на замещение.

4. ЧОД = ДВД – ОР = 135123 –1625 = 118 872 руб.

5. Расчет коэффициента капитализации ведем по методу с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Rк = Rинв + Нвк

Ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивного построения.

Rинв = Безрисковая ставка + Риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность + Премии за инвестиционный менеджмент

Определим Rк

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом составит 407096 руб.

Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход в основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателя.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет большой вес при решении окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (таблица 14).

Таблица 14. Расчет весовых коэффициентов (%)